Schönheitsreparaturen

Am Ende des Mietverhältnisses stellt sich oft die Frage, ob tatsächlich, wie im Mietvertrag vereinbart die Endrenovierung der Wohnung durch den Mieter durchgeführt werden muss. Bevor sich Mieter und Vermieter streiten, wer renovieren muss, ist es wichtig zu wissen, was überhaupt eine Schönheitsreparatur ist. Leider ist dieser Begriff nicht klar definiert. Eindeutig ist nur, dass es sich nicht um Reparaturen im klassischen Sinne handelt, sondern um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen. Aber auch nicht jede Abnutzungserscheinung ist ein Fall für die Schönheitsreparatur. Was konkret darunter fällt, hat der Gesetzgeber der Rechtsprechung überlassen.

Unwirksame Renovierungsklausel

Eigentlich fallen Schönheitsreparaturen in die Verantwortung des Vermieters. So will es das Gesetz. Dass dem Mieter diese Aufgaben aller Regel zufällt, ist das Ergebnis einer vertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich enthalten die meisten Standardmietverträge eine Klausel, mit der die Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses auf den Mieter übertragen werden. Allerdings sind diese Klauseln nicht immer wirksam, sodass es sich für den Mieter lohnt, einen genauen Blick auf die in seinem Vertrag verwendete Klausel zu werfen, oder den Mietvertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Denn ist eine unwirksame Übertragung der Renovierungspflicht erfolgt, muss der Mieter gar nicht renovieren.

Qualität der Renovierungsarbeiten

Liegt eine wirksame Renovierungsklausel vor und muss der Mieter renovieren, stellt sich die Frage, welche Anforderungen an die Renovierung gestellt werden dürfen. Geschuldet wird hierbei eine Renovierung der Wohnung in mittlerer Art und Güte. Die Arbeiten müssen nicht von einem Fachhandwerker ausgeführt werden, vielmehr dürfen die Mieter die Arbeiten auch selbst erledigen – immer vorausgesetzt, sie verfügen über die erforderlichen Fähigkeiten.

Vermieter dürfen auch nicht verlangen, dass ausschließlich weiße Farbe zum Einsatz kommt. Eine derartige Klausel ist unwirksam. Die Wände müssen so neutral gestaltet werden, dass auch der Nachmieter etwas mit der Farbe anfangen kann. Deshalb ist eine Farbwahlklausel nur dann wirksam, wenn die Wände nicht nur in weiß, sondern auch in hellen bzw. neutralen Tönen gestrichen werden dürfen.

Unrenovierte Wohnung zu Mietbeginn

Es ist nicht verboten, eine Wohnung nicht frisch renoviert zu vermieten. Der Mieter zieht dann eben in eine unrenovierte Wohnung ein, allerdings hat dies rechtliche Folgen:

Zum einen wird unterstellt, dass der Mieter mit dem unrenovierten Zustand einverstanden ist. Er kann nicht nachträglich vom Vermieter verlangen, die Wohnung herzurichten. Umgekehrt nutzt es dem Vermieter wenig, wenn er dem Mieter vertraglich die Anfangsrenovierung auferlegen will. Eine derartige Verpflichtung ist unwirksam.

Es gibt allerdings eine Ausnahme:

  • Wenn Mieter und Vermieter eine Anfangsrenovierung vereinbart haben und der Vermieter den Mieter entgegengekommen ist (etwa über ein Mietpreisnachlass, der dem Wert der Renovierungskosten annähernd entspricht), genügt dies den Anforderungen der Rechtsprechung.

Fristenregelungen

Die meisten Standardmietverträge sehen einen Plan mit Regelfristen vor, nach dem renoviert werden soll. Allerdings ist hier auf die Formulierung zu achten, denn starre Pläne, die keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen, sind von vornherein unwirksam. Sie machen die gesamte Schönheitsreparaturklausel zunichte. Es muss also deutlich sein, dass es sich um einen Regelfristenplan handelt und der individuelle Abnutzungsgrad der Wohnung entscheidend ist.