Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung des Mietverhältnisses ist eines der problematischsten Themen des Mietrechts. Unter welchen Voraussetzungen Mieter und Vermieter kündigen können, lesen Sie unten.

Formalien

Wer ein Mietverhältnis kündigen will, egal ob als Vermieter oder Mieter muss dabei gewisse Formalien beachten.

Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Kündigungen per Telefax oder E-Mail reichen nicht aus und sind unwirksam. Eine fehlende Unterschrift kann auch nicht einfach nachträglich geleistet werden, es ist ein neues Kündigungsschreiben erforderlich.

Sind mehrere Personen auf Vermieter- oder Mieterseite so muss die Kündigung von allen Beteiligten erfolgen, es müssen also auch alle Vermieter/Mieter das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Ein Blick in den Mietvertrag hilft hier oft entscheidend weiter, das Kündigungsschreiben sollte in jedem Fall an alle Vertragspartner, die im Mietvertrag aufgeführt sind, gerichtet werden.

Eine Kündigung muss dem Vertragspartner nachweislich zugegangen sein. Derjenige der kündigt, ist für den Zugang beweispflichtig. Der normale Postweg bietet hier keine ausreichende Sicherheit, es ist deshalb bei Postversand immer die Variante des Einschreibens zu empfehlen. Alternativ kann der Zugang auch durch persönliche Übergabe oder persönlichen Einwurf in den Briefkasten erfolgen, dann ist es aber ratsam, einen Zeugen mitzunehmen.

Kündigung des Mieters

Wenn ein Mieter das Mietverhältnis beenden möchte, gibt es im Hinblick auf die Kündigung nicht sonderlich viel zu beachten. Der Mieter muss grundsätzlich lediglich eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Ausnahmen sind nur gegeben, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag geschlossen haben oder für eine bestimmte Zeit einen Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

 Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann im Prinzip nicht grundlos kündigen. Hier hat der Gesetzgeber die Mieter umfassend geschützt. Der Vermieter muss deshalb ein „berechtigtes Interesse“ daran haben, das Mietverhältnis zu beenden. Der Gesetzgeber hat folgende drei Gründe gesetzlich verankert:

  • Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
  • Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Familienangehörige (sog. Eigenbedarf).
  • Der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert.

Zwar sind theoretisch auch weitere Gründe denkbar, diese müssten aber ähnlich schwerwiegend sein und spielen in der Praxis kaum eine Rolle.

Kündigungsverzicht

Von Interesse kann auch die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts sein. Dieser ist allerdings nur für einen Zeitraum von maximal vier Jahren zulässig.